投资趋势高开低走 楼市推新时序滞后

发布时间 : 2019-11-05     来源:芙蓉区门户网站     字体大小:

  2019年前三季度,受经济下行,楼市退烧、调控深入、贸易摩擦等外部环境拖累,以及项目新增势头减缓、三季度投资基数暴增效应等内部因素综合影响,芙蓉区固定资产投资(以下简称投资)呈现高开低走的发展势头。1-9月完成固定资产投资271.87亿元,同比增长1.7%,低于全市平均水平7.8个百分点,其中,房地产开发投资60.55亿元,同比下降39.2%,房地产投资的快速下滑成为引导投资下行的最主要因素。 

  一、 投资运行中的突出特点

  1、公有经济体投资占比过半,基础设施投资增长迅猛。1-9月,全区公有制经济体完成投资138.07亿元,同比增长30.3%,较二季度加快1.1个百分点,公有制经济体投资占投资总量的比重为50.8%,较上年同期提升16.9个百分点,公有制经济体的投资主导地位进一步确立。以新疆煤制气管道工程为代表的燃气传输基础设施工程、以魅力芙蓉棚改项目为代表的环境基础设施工程、以630攻坚变电项目为代表的电力基础设施工程以及以湖南电信2019建设项目为代表的信息通讯基础设施工程全面拉动,全区基础设施投资迅猛增长,1-9月完成基础设施投资82.67亿元,同比增长57.7%。

  2、信息服务带动投资新潮,工业技改引领动能转换。随着湖南电信、湖南移动、湖南铁塔等2019年移动基站建设和通信设备更新改造工程的相继启动,我区信息服务业投资迎来快速增长时期,1-9月,全区完成信息服务业投资28.28亿元,同比增长112.6%,5G基站及相关应用领域将成为区域投资新热点。以欧迈特总部与研发中心改造、药圣堂观光工厂升级、鼎力电气工矿机车智控系统改造等工业技改项目的顺利上马为标志,我区工业技改项目投资迎来爆发式增长,1-9月,完成工业技改投资2.98亿元,同比增长393.7%,为区域产业转型升级和经济高质量发展提供动力支持。

  3、重大项目稳健推进,引资签约来势喜人。1-9月,全区103个可纳入统计的区级重点项目中,有投资发生的项目66个,项目开工率达64.1%,完成本年投资137.10亿元,占区级重点项目年度预计投资的97.1%。50个可纳入统计的市重大项目中,有投资发生的项目39个,项目开工率78%,完成本年投资100.68亿元,占市重大项目年度预计投资的120%。项目预备方面,隆平新区198亩住宅用地实现挂牌出让,预计新增投资48亿元,火炬村115亩地完成签约,打造全省第一个体育产业园,预计投资46.5亿元,项目签约风头正劲,落地实施势头良好。

  4、新开工项目激增,开发投入回稳趋暖。从房地产项目新增入库情况来看,1-9月,新增房地产入库项目7个,同比增长133.3%,新增项目计划投资120.48亿元,同比增长194.8%,新增项目开工面积64.79万平方米,同比增长114.4%,新增房地产开发项目的规模体量实现成倍增长。就房地产开发投入来看,虽然前三季度开发投资下滑39.2%,但9月的当月的开发投资却环比增长35.6%,而随着金茂建发观悦、南益名士豪庭、旺德府万象时代等新增开发项目进入施工旺季,区域房地产开发投资四季度将逐步回稳趋暖。

  二、投资面临的情势与问题

  1、投资走势后续乏力,项目新增节奏放缓。与全市投资的稳健上行趋势相比,芙蓉区投资增幅在完成一季度开门红之后增速开始回落,并呈下行和探底姿态(见图1)。投资存量方面,1-9月,全区未完工项目152个(5000万以下项目96个,5000万以上项目35个,房地产项目21个)同比下降39.2%,未完投资273.46亿元,同比下降2.9%,项目新增方面,1-9月,全区新增入库项目450个,同比下降8.5%,其中,5000万以下新增项目421个,同比下降10.2%,新增项目个数占比为81.8%,较上年同期下降5.6个百分点,新增项目计划投资288.2亿元,同比下降6.2%,新增项目计划投资占比为24.6%,较上年同期下降0.4个百分点。

  2、在建项目品质不高,产业投资仍存短板。1-9月,全区上报在建项目550个,其中,5000万以下项目470个,5000万以上项目52个,房地产开发项目28个,就在建项目的品质来看,5000万以下项目中,仅有30.6%的项目属于产业投资项目,其余均属于医疗卫生,公共设施、居民消费类传统行业和低品类同质化建设项目,同时,部分新增项目还存在证明材料严重缺失、规模和类型集中、单纯装修、单纯研发、单纯拆迁项目违规上报等问题。而就重大项目来看,受仁孚汽车长沙服务中心项目、现代产业园项目,韭菜园的湘邮总部大楼等大型工业类项目待字闺中难以启动,以及商务金融及科技服务类投资严重下滑的综合影响,全区产业投资持续低迷,1-9月,全区完成产业项目投资72.78亿元,同比下降8.4%,产业投资占比26.6%,居内五区第四,离58%的小康测评指标还有相当大的差距,产业投资的短板愈发显现。

  3、楼市推新时序滞后,供给断档销售滑坡。1-9月,全区实现商品房销售面积48.54万平方米,同比下降34.25%,降幅较1-8月扩大2.4个百分点,而就商品房销售的类型来看,安置房的销售占44.3%,楼市供应的可选择面缩窄。从楼盘推新情况来看,1-9月仅有恒大江湾二期开盘销售,项目几乎是开盘即售罄,目前已完成81.4%的销售,销售面积11.15万平方米,居全区楼盘之首,从新开工楼盘的开盘时序来看,2018年的新开工楼盘汇城东景项目因预售许可证未下,需明年下半年开盘销售,2019年总施工面积达64.8万平方米的旺德府万象时代、金茂建发观悦等7个新开工楼盘,因项目开工时间较晚,按施工进度需等到明年下半年才开盘销售,如此导致全区商品房销售步入断档空窗期,销售进一步滑坡难以避免。

  三、2019年投资形势预估及工作建议

  要实现全区2019年固定资产投资增长8%的目标,在基数不变的前提下,1-12月需完成投资390.92亿元,减去前三季度已完成的271.87亿元,则第四季度需完成119.05亿元,四季度月均需完成39.68亿元,而按目前的月均30.21亿元的进度来看,完成年度目标还有28.42亿元的差距。相关部门要着力研究“稳投资”的政策基调,抓重点、补短板、强弱项、重协调,提前铺排,跟踪落实,确保投资及相关指标按计划节点适时推进。

  1、优化营商环境,细化项目帮扶。高质量发展需匹配高质量的营商环境,随着《芙蓉区优化营商环境二十条》的颁布实施,相关部门应以落实“五大行动”、二十条细则为契机,扩大营商“朋友圈”、开展项目“大走访”,为项目的包装立项、入网审批、过程指导、专项扶持以及新增入统等方面提供全流程精细化服务,并建立项目储备库和帮扶责任清单,进一步夯实帮扶工作指挥部的职责,为储备项目的落地转化、签约项目的开工运行、遗留项目的破解排障、开工项目的及时纳统提供支持,为项目建设的可持续发展、社会投资的挖潜增效积聚活力。

  2、精选项目品类,严控新增质量。产业项目缺失、项目层次不高已成为制约区域经济高质量发展的主要障碍,相关部门应对标“品质提升年”的工作要求,对照产业项目细分表的行业分类,做好项目谋划,瞄准行业领军型企业,强化招商引资,深入调研辖区企事业单位,抓好项目摸排。在实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展中捕捉项目先机,在服务业与制造业、战略性新兴产业和传统产业、虚拟经济与实体经济融合发展中把准项目定位。随着投资统计制度改革的逐步深入,5000万以下投资项目明年将纳入国家联网直报体系报送,项目入库在标准把控、真实审核方面更趋严格,在入库时效、投资进度方面更添制约。项目申报单位和基层统计机构应加强项目入库证明材料的审核工作,并结合“多规合一”平台的运用,完善制度变化后的资料准备工作,确保项目真实、合规、及时入库。

  3、挖潜存量房源,缓解下行压力。与商品房销售下滑的态势相反,全区存量房出现增长势头,1-9月全区商品房待售面积76.26万平方米,同比增长14.6%,从具体楼盘看,生态新城二号安置小区、新桥小区三期安置房等两个安置房项目待售面积达40.45万平方米,占全部待售面积的53%,商品住宅方面,东业地产的汇一城与上城嘉院项目合计待售面积15.77万平方米,占全部待售面积的20.7%,办公楼方面,新南天古汉城项目、东郡国际大厦项目合计待售面积5.55万平方米,占全部待售面积的7.3%。相关测算显示,商品房销售面积增速每增加10个百分点,将有效拉升GDP增速0.1个百分点左右,反之,将同比例拉低GDP增速。在新盘供给不足的前提下,挖潜存量房源,促其市场转化,将成为缓解销售下行的有力举措。相关部门应进一步对接企业,核实项目房源存量,督促项目销售应统尽统,助力企业盘活库存。

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